L’accordo relativo all’area di via Longo fra il Comune di Teramo e la società SGR S.p.A. (24/04/2014) si basa su di un documento nel quale, per quanto attiene alla consistenza dei fabbricati esistenti, è riportata una SUL (superficie utile lorda? –definizione non esistente nel Piano Regolatore di Teramo) di 9.300 mq, della quale si prevede un incremento del 15% (come da indicazioni del PRG) per arrivare a 10.600 mq circa.
La consistenza degli immobili è stata certificata per conto del Comune dall’ing. Michele Ciutti in data 12 giugno 2012. “Sulla base della configurazione planimetrica, riportata dalla cartografia catastale”, il tecnico stima una “superficie” (non meglio specificata) di 7.920 mq ed un “volume” di 26.730 mc (ottenuto moltiplicando le superfici di ogni piano per una ”altezza media del fabbricato” della quale non si riportano misurazioni).
La società SGR S.p.A., autorizzata dal Comune di Teramo, (nel luglio 2014) ha indetto un concorso di progettazione relativo alle palazzine di via Longo. Nel bando si parla di una Superficie Utile di 7.920 mq e di un volume complessivo di 26.730 mq(sic!), dunque si assumono erroneamente (colpevolmente?) i numeri suddetti come valori dimensionali netti secondo le definizioni del PRG. Tutto questo per arrivare, applicando l’aumento ammesso dal PRG, ad un volume massimo di 30.740 mc, “ai sensi delle NTA del PRG vigente”. Ipotizzando un’altezza media di 3,1 ml si estrapola dunque una superficie utile di progetto di 9.916 mq, “comprensiva dell’incremento del 15%”.
Tutto questo in un lotto che, come ammesso dallo stesso assessore all’Urbanistica Mario Cozzi (e come peraltro risulta evidente a chiunque) è “già densamente edificato”.
Da misurazioni effettuate, oggi sappiamo che la Superficie Utile esistente dei fabbricati è molto inferiore a quanto sopra riportato. A seguito di due interrogazioni presentate dalla consigliera Paola Cardelli nei mesi di novembre 2014 e gennaio 2015, l’assessore Cozzi ha chiesto una verifica al tecnico incaricato, che “con buona approssimazione ha individuato una superficie netta pari a circa 6.330 mq”. Assumendo per buono questo valore (che pure risulta maggiore di quello che da parte nostra abbiamo rilevato analiticamente, secondo i criteri stabiliti dalla normativa vigente), essendo che l’altezza interpiano è pari a 3,1 mt, il Volume esistente risulta pari a 19.623 mc.
Applicando a tali numeri l’aumento del 15% ammesso dal PRG si ottiene una superficie utile di 7.279 mq ed un volume di 22.566 mc.
Sulla base dei dati forniti dall’assessore, l’aumento ipotizzato da SGR S.p.A. è pari invece al 56,7% dell’esistente. In sostanza, bisogna immaginare che al posto delle sei palazzine esistenti ne vengano realizzate dieci, con l’aggiunta dei garages pertinenziali e delle altre superfici accessorie.
Peraltro, tutto il calcolo che sta alla base di tale valore (riportato nel bando del concorso, e che ne costituisce il presupposto per la progettazione) risulta completamente inficiato dal fatto che i numeri utilizzati sono sbagliati.
Di fronte a questi rilievi, l’assessore, nella risposta all’interrogazione succitata, non ha ritenuto doveroso riconsiderare l’opportunità di un incremento (nel suddetto lotto già densamente edificato) che si credeva (?) pari al 15% e che viceversa risulterebbe pari al 56,7%. La sua prima preoccupazione è stata viceversa quella di dire che il dato “appare marginale” (sic!) perché la Legge Regionale 49 del 2012 prevede la possibilità di incrementi volumetrici fino al 50% dell’esistente. (il recepimento di tale legge è avvenuto nel marzo 2013, dunque è precedente al bando)
Nel momento in cui si scopre (?) che il bando di concorso, sulla base di un errore nei dati assunti come stato di fatto degli immobili, ipotizza un intervento molto più consistente della previsione di Piano Regolatore (per un’area, lo ribadiamo, già edificata con una densità significativa) non si avverte da parte del Comune la preoccupazione di puntualizzare quali siano le effettive condizioni da rispettare sulla base di obbiettive opportunità urbanistiche, ma piuttosto ci si affretta a mettere in campo ipotesi di percorsi normativi attraverso i quali salvaguardare la consistenza sovradimensionata dell’operazione.
Come se preoccupazione della Pubblica Amministrazione non fosse quella di garantire uno sviluppo armonioso e sostenibile dell’ambito urbano, ma piuttosto la buona riuscita di un’operazione economica gestita da privati.
E’ importante sottolineare che anche l’obbligatoria valutazione di impatto ambientale prevista dal Piano Regolatore dovrebbe fare i conti con un aumento certificato di quasi il 60% della volumetria esistente e con le ricadute che questo avrebbe sul sistema della mobilità e sulla vita dei residenti delle aree vicine.
Per inciso, dai calcoli evidenziati l’incremento di cui parliamo sarebbe superiore persino al 50% consentito dalla suddetta legge. Ricordiamo che in fase di recepimento della stessa da parte del Comune di Teramo, l’allora assessore Massimo Tassoni dichiarava “Diamo la possibilità di ampliare i fabbricati esistenti. Quali fabbricati? Certamente non andiamo ad incrementare la palazzina dove ci sono dieci appartamenti, ma sono le case unifamiliari”. E poi: “Non andiamo ad incrementare la speculazione sul territorio, andiamo ad aiutare le piccole famiglie, i piccoli possidenti che vogliono realizzare quel qualcosa in più che può sistemare il proprio figlio che sta aspettando per sposarsi perché non ha nemmeno le possibilità”.
Soprattutto ribadiamo l’enormità urbanistica che sta dietro a questi numeri: tutti abbiamo presente l’area di via Longo ed il suo intorno: davvero si ritiene opportuno aumentare la volumetria esistente del 56,7%? E che dire del conseguente carico urbanistico e sociale? (parcheggi, traffico, inquinamento)?
Le case di via Longo devono essere ristrutturate applicando al massimo un aumento di superficie pari al 15%, come previsto dal Piano Regolatore di Teramo. Perché l’area sulla quale insistono è già satura di edifici, persone, traffico. L’aumento previsto dal bando di concorso corrisponde al 56,7%, diversamente da quanto si afferma nello stesso. E’ importante che sia la SGR che il Comune rendano esplicito questo dato, e che si assumano eventualmente la responsabilità delle dimensioni reali dell’operazione, senza nascondersi dietro a dati palesemente errati. Il concorso del quale si stanno per conoscere gli esiti si basa su numeri errati e dunque non è legittimo.
Non esiste nessuna sensata considerazione di tipo urbanistico che possa motivare un simile incremento volumetrico dell’edificato in quell’area. L’unica ragione di questi numeri sta nella necessità di tenere in piedi un’operazione economica, mossa da un interesse che non è pubblico.
Che cosa pensano di questi dati obiettivi la società SGR e la Fondazione Tercas (con particolare riferimento ai fini etici che dichiarano essere alla base del loro operare)? E l’Ordine degli Architetti di Teramo? E le forze politiche? E i residenti dell’area? E tutti i cittadini ai quali stanno a cuore il rispetto delle regole, la trasparenza e la possibilità di una convivenza civile in ambito cittadino sia dal punto di vista politico che urbanistico?
Arch. Cavarocchi
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